Zo kwam het gesprek laatst op twee collega’s: Nick en Tom.
Nick woont nu in een huurappartement en is er wel klaar mee. Hij wil graag de volgende stap zetten: een huis met minimaal twee verdiepingen én een tuin. Zijn zoekgebied is groot – eigenlijk heel Zuid-Holland. De afgelopen maanden heeft hij meerdere woningen bezichtigd en ook al een paar keer een bod uitgebracht. Maar telkens gebeurde hetzelfde: hij werd overboden.
Frustrerend, zeker als je het gevoel hebt dat je alles doet wat je kunt.
En dan is er Tom. Hij kocht vorige week een appartement. Een paar bezichtigingen, één bod op de vraagprijs en het was meteen raak. Het verschil? Tom kon overwaarde meenemen uit zijn vorige woning, nadat zijn ex-partner hem had uitgekocht. Dat gaf hem nét wat meer financiële ruimte.
Twee collega’s, twee ogenschijnlijk vergelijkbare situaties en toch een totaal andere uitkomst.
Tijdens de lunch werd mij daarom een vraag gesteld: “Tim, kun jij eens uitleggen waarom het bij de één makkelijker lukt dan bij de ander? En heb je tips voor slim bieden op een huis?”
Een goede vraag; eentje die ik als hypotheekadviseur vaak voorgeschoteld krijg.
Waarom de één meer kans heeft dan de ander
Op het eerste gezicht lijkt het soms echt oneerlijk. De ene koper wordt keer op keer overboden, terwijl iemand anders bij het eerste bod meteen raak schiet. Toch zit daar vaak een logische verklaring achter.
Het belangrijkste verschil zit meestal in financiële ruimte en flexibiliteit. Iemand zoals Tom, die overwaarde uit zijn vorige woning meeneemt, kan vaak nét iets makkelijker bewegen in de onderhandelingen. Hij heeft geld (overwaarde) beschikbaar om een hoger bod te doen, of om een verschil tussen koopprijs en taxatiewaarde zelf te betalen.
Voor iemand zoals Nick, die vanuit een huurwoning gaat kopen, ligt dat vaak anders. Starters of doorstromers zonder overwaarde moeten vaak maximaal lenen, en zijn dan ook nog eens afhankelijk van hun spaargeld.
Dat betekent overigens niet dat je als starter kansloos bent. Zeker niet zelfs. Maar het betekent wel dat een goede voorbereiding extra belangrijk wordt.
Het belang van een goede voorbereiding
Veel mensen beginnen enthousiast met hun huizenjacht via websites zoals Funda. Dat is natuurlijk logisch. Maar mijn eerste advies is om juist voordat je zoektocht gaat beginnen, een gesprek te hebben met een hypotheekadviseur.
Waarom?
Omdat je dan precies weet wat jouw financiële mogelijkheden zijn. Niet alleen wat je maximaal kunt lenen, maar ook hoeveel eigen geld je nodig hebt en wat je maandlasten ongeveer gaan worden. Als je dat weet, kun je veel gerichter zoeken. En misschien nog belangrijker: je kunt ook sneller schakelen wanneer je een woning vindt die bij je past. In deze markt kan snelheid namelijk een groot verschil maken.
Overbieden: moet dat altijd?
Een andere vraag die ik vaak hoor, is: “Moet je tegenwoordig altijd overbieden?” Het korte antwoord: nee, zeker niet.
Of je moet overbieden hangt namelijk van meerdere factoren af. Bijvoorbeeld:
- de locatie van de woning
- de staat van het huis
- het energielabel
- hoeveel interesse er is van andere kopers
In populaire steden of wijken is de kans op overbieden vaak groter. Maar bij woningen waar nog veel aan moet gebeuren (bijvoorbeeld een gedateerde keuken, enkel glas of een lager energielabel), zie je vaak dat deze uiteindelijk voor een bedrag rondom de vraagprijs verkocht worden. Het is dus belangrijk om per woning te bekijken wat een realistisch bod is.
Wat veel kopers vergeten
Wat nog veel kopers kan verrassen, is de uitkomst van het taxatierapport. Tegenwoordig kun je namelijk maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde van de woning aan hypotheek krijgen.
Stel dat je een woning koopt voor € 420.000, maar de taxatie komt uit op € 400.000. In dat geval kun je maximaal € 400.000 financieren. Het verschil van € 20.000 moet je dan zelf betalen. En daar komen de kosten koper dan nog bovenop.
Daarom is het belangrijk om vooraf goed na te denken: hoeveel eigen geld wil en kun je inbrengen?
Tips om slimmer te bieden
Tijdens het gesprek aan tafel vroeg Nick me uiteindelijk: “Maar wat kan ik dan concreet doen om meer kans te maken op een geaccepteerd bod?”
Gelukkig zijn er vele manieren om je kansen te vergroten. Dit zijn een paar tips die ik vaak meegeef:
- Zorg dat je financiële mogelijkheden duidelijk zijn
Laat vooraf berekenen wat je kunt lenen en wat je maandlasten worden. Dat geeft rust én zorgt ervoor dat je snel kunt handelen wanneer dat nodig is. - Kijk breder dan alleen de vraagprijs
Een woning met een lagere vraagprijs kan uiteindelijk duurder uitvallen als er veel concurrentie is. Soms is een iets hoger geprijsde woning juist interessanter omdat daar minder kopers op afkomen. - Volg makelaars actief
Niet elke woning verschijnt meteen op de grote huizensites. Veel makelaars delen nieuwe woningen eerst via hun nieuwsbrief of social media, voordat deze bijvoorbeeld op Funda komen te staan. Door makelaars te volgen, ben je soms nét iets eerder. - Overweeg een aankoopmakelaar
Een aankoopmakelaar kent de lokale markt en kan helpen bij het bepalen van een realistisch bod. Soms voorkomt dat dat je te veel biedt – of juist dat je een kans mist. - Denk na over de ‘gunfactor’
Het klinkt misschien verrassend, maar verkopers kijken niet altijd alleen naar het hoogste bod (maar vaak naar het beste bod). Een persoonlijke boodschap of een goed gevoel bij de koper kan soms ook een rol spelen.
Uiteindelijk draait het om het totaalplaatje
Aan het einde van ons gesprek vroeg Nick nog één laatste ding: “Dus eigenlijk gaat het niet alleen om geld?”
Precies.
De huizenmarkt is inderdaad krap, maar het succes van een bod hangt vaak af van meerdere factoren: je voorbereiding, je financiële situatie, de woning zelf en soms ook een beetje timing.
En vergeet niet: achteraf weet je pas of je op het perfecte moment hebt gekocht. Maar als je uiteindelijk met veel plezier in je woning woont, dan is het waarschijnlijk gewoon een goede keuze geweest.
Wil je ook weten wat jouw mogelijkheden zijn op de huidige woningmarkt?
Een hypotheekadviseur bij jou in de buurt helpt je hier graag bij.
